Интервью с Полом Майер: Developer, Waterfront Перл

Все стюардессы знают меня лично, шутки Поль Мейер, разработчик новейших того Перл округа, Waterfront башни Перл кондоминиума. Путешествие это немного шлифовать, но я делал это в течение длительного времени, так что это только часть деловой программы.

Ванкувер, Британская Колумбия разработчик посещений Портленд почти каждую неделю и контроля за ходом проекта, но это не всегда было гладким ездить за Waterfront Перл, расположенный на берегах реки Уилламетт вблизи Бродвей моста.

Первоначально предполагается четыре башни, проект был брошен Curveball, когда один собственник земельного участка решил выйти из проекта. Единственная мера, Майер могла бы было держать в развивающихся, но сократить проект в два раза, при создании лишь две башни с чуть менее 200 жилых домов.

Продвигаясь вперед, он говорит, его цель заключается в надеюсь войти во вторую фазу так, что если все пойдет хорошо, мы сможем работать вещи сделать еще два здания рядом с ними.

Жизнь в Ванкувер и работает в г. Портленд, Майер в четкую позицию, чтобы посмотреть два города одновременно, как они растут в городах ядер и опыт централизованного роста численности населения.

DJC: Почему вы заинтересованы в развитии вдоль набережной Портленда?

Поль Мейер: Я думаю, что это очень захватывающая история, вся Waterfront Перл возрождения. Другим партнером в этом проекте, Майкл Heijer от Grancorp (развитие компании в Сиэтле), и я сделал пионерские предлагая кондо лофт в районе Перл более 10 лет назад, Ирвинг-стрит Lofts. Таким образом, у нас есть достаточно историю, уходящую.

Мы часто отталкивают себе, что мы не делаем держать вещи в Перл, но мы были и другие возможности и все остальное отвлекает нас. Но мы были очень созвучны с Перл района и смотрел ей развиваться.

Когда подошел шанс принять участие в одной из последних действительно существенной сайты там, он, безусловно, представляют интерес для нас, особенно, когда вы добавляете набережной фактор, который является красивой удобствами в любом жилищного строительства. В Перл, это, очевидно, единственный шанс.

DJC: Есть набережной собственности нелегко в эти дни в любом городе?

Майер: Да, нет никаких сомнений, потому что, как правило, довольно ограниченный обеспеченности. Здесь, в Ванкувере, мы благословили с большим количеством набережной, собственно говоря, потому что центр города будет вид полуострова, он окружен водой с трех сторон. Даже при том, что относительное содержание набережной, до сих пор считается весьма привлекательным эстетические, что добавляет значительную ценность и привлекательность для жилищного строительства.

DJC: Я слышал, что много Портленд и Ванкувер городов-побратимов. Согласны ли вы с этим?

Майер: Я думаю, да. Контексте, что я слышал и не видел это своего рода в тоне и культуры города, вроде чувствую их.

Я видел статью, я думаю, в канадской газете, а не американские газеты, и суть его в том, что Портленд был самым канадских американских крупных городах. Она просто есть то чувство благоустроенности и - я должен выбирать внимательно мои слова, когда я их отличие. Но я думаю, это сообщение было, что это немного прогрессивной по планированию стороны, наверное.

Есть не так много американских городов, которые имеют яркие центре городских жилых помещений, как Перл округа, в котором что-то, что Ванкувер очень известен. Даже если это в Канаде, это, вероятно, получил сильный городских жилых плотности.

Поэтому я думаю, когда люди говорят, что путь, эти типы вещей, которые они говорят.

DJC: Я не много знаю о развитии основных городских Ванкувера. Есть ли еще до даты начала Портленд фокусировки по этому поводу?

Майер: Да, но не много.

Настоящий большой катализатором для городского развития жилищного строительства в Ванкувере был Экспо '86, когда мы Всемирной выставке здесь. Дело в том, правительство использовало свое влияние и возможности, чтобы заручиться большой кусок набережной на то, что называется False-Крик, что в южной части полуострова. Когда справедливая кончился, они поставили (т.е. земля) на рынке, и богатых азиатских разработчиков купил что-то вроде 250 акров, очень значительное количество земли, и если бы международное видение, чтобы увидеть, что набережной в процветающий город мог бы превращаться. Это стало целом False Крик / Yaletown развития.

Были и железнодорожных станций в северной части полуострова с видом на залив Беррард. Эти депо стало излишним, так и железнодорожные компании продали с тем, чтобы число разработчиков, так что теперь у вас есть массовое развитие в северной части центра города, а также полуострова.

Таким образом, у вас есть возможности для развития в южной части и северной стороне полуострова, и о том, что природные заполнения там, где другие разработчики начали строить башни, по всей центре полуострова. Вот как она развивалась.

DJC: Есть ли еще возможности для развития более в Ванкувере?

Майер: Да, но интересно есть тонкий сдвиг в настоящее время на уровне планирования, где они говорят, Сколько жилых это центр города действительно нужно? И давайте не будем забывать, что она также должна быть процветающей офис и торговый центр.

Так что немного уклон в сторону большей избирательным о размере дополнительного жилищного строительства и убедившись, что Есть достаточно сайтов, которые все еще на зоны для офиса и коммерческого использования.

DJC: у нее и этот эффект, когда предприятия покидают ядро города?

Майер: Нет, я не сказал бы, что. Я просто думаю, много жилых центра развития за последние 10 лет совпало с относительно мягкой рынке офисной недвижимости спрос лизинга.

И вот что произошло, на рынке аренды офисов, как это обычно делает, идет в циклы, а также с весьма динамичной экономики, лизинг спроса и ставок на офисные вакансии, вниз.

Несколько лет назад мы были сотни тысяч квадратных метров торговых площадей центра вакантных офисных помещений. Теперь она становится к тому, что у нас есть 5 процентов вакансий, и мы должны планировать заранее.

DJC: Вы думаете, Портленд можете посмотреть на Ванкувер, как хрустальный шар, что произойдет в будущем?

Майер: Я думаю, в некоторой степени. Я думаю, что сумма в центре городского развития в Портленде, даже несмотря на Перл огромный успех, еще не достигла такой плотности, что у нас здесь (в Ванкувер).

Чтобы быть честным, потому что мы не будем делать коммерческую работу там, я не знаю точно, что динамика офисе в центре города есть, но все эти проблемы, безусловно, есть в прецедентом.

Будь это актуальным и соответствующим образом в Портленд прямо сейчас, я не знаю. Но в конце концов, можно экстраполировать, что если вы продолжаете делать центре жилищного строительства, станет вопрос, который вы должны посмотреть.

DJC: Существуют ли способы, в которых Ванкувере можно узнать из Портленда в области развития?

Майер: Я думаю, что если не учиться, то, конечно, сделать положительное подкрепление по отношению к самой идее важность наличия активного центра, что является темой, что Ванкувер принят и не был принят во многих других городах.

Для того, чтобы выглядеть еще одного крупного города достаточно близко и сопоставимого размера и видеть, что аналогичные принципы были реализованы с таким успехом, это укрепляет уверенность в Ванкувере в модели.

DJC: Скажи, что ты имел точно такую же сумму земли вдоль набережной в Ванкувере. Как бы вы изменили развитие Waterfront Перл?

Майер: Я думаю, одна существенная разница в том, что у нас нет ограничений высоты, которые существуют там, на этом сайте.

Той части набережной, по крайней мере, где мы находимся, имеет 100-футовой высоты ограничений. Есть и другие участки набережной в Портленде, которые не имеют с этой проблемой, но для нашего конкретного сайта, что, вероятно, одна вещь, которая уже по-другому, мы бы, наверное, построили высокие здания.

Но вместо того, чтобы доллар, что мы решили работать с ней, и я думаю, что мы попали в довольно интересной форме создания и развития в качестве результата.

DJC: Есть Портленд позади те времена, когда дело доходит до ограничения по высоте?

Майер: Я думаю, что это еще один пример эволюции городского развития рынка. Вы видели эти споры, касающиеся Южной Waterfront, но в конечном итоге они сделали решили отдохнуть ограничения по высоте, пойти с выше, несколько зданий, стройная.

Можно понять, что кто-то 10 или 15 лет назад интуитивно бы, думаю, он, вероятно, имеет смысл держать низкие высоты вдоль реки, потому что в то время не было точки башни строятся в любом месте - точке башни время эти высокие, стройные жилые виллы.

Мотивация для него здесь, в Ванкувере в том, что, конечно, он блокирует просмотров выше в небо, а где большинство людей - что на земле или в течение 10 или 20 этажей земли - тонкие здание на самом деле занимает меньше горизонта. Так что у вас меньше здания следы и стройнее здания, подняться выше, тем самым оставляя больше открытого пространства вокруг зданий.

DJC: Есть Портленд до открытия, что идея точки башни? Кажется, мы по-прежнему делать свадебный торт тех видов зданий.

Мейер: Это так. Я думаю, что то, что был принят более или менее на юге береговая линия.

Но до этого, я думаю, Портленд только начинает изучать и расширять это. Я думаю, Южной Waterfront стал катализатором, насколько я вижу.

DJC: В общем, что вы думаете о Южной Waterfront?

Майер: Я думаю, что это очень амбициозный и интересный проект, и они, конечно, казалось, установить целесообразность его. Они были хорошие маркетингового успеха до сих пор.

DJC: Что с Перл слово в развитии Waterfront Перл, люди будут относиться к ней как с той же чувствую, что и остальные перлы района. Это ваша цель?

Майер: Ну, да. Это часть его.

Часть из них также является то, что мы думаем, что Перл такой захватывающей и динамичной окрестности города, что привязка проекта к Перл округа, до некоторой степени привлекательным с точки зрения маркетинга, мы почувствовали, - или что еще важнее, наши консультанты маркетинга и сделал.

DJC: Это прекрасное время для разработчиков сейчас в Портленде, потому что еще много предстоит разработать. Есть страх развития сообщества, которое у вас не будет работать в течение нескольких лет?

Майер: В конце концов все это определяется спросом. Там в относительно активного развития рынка в последние несколько лет, который был вызван высоким спросом на жилье, которые, откровенно говоря, в некоторых мер была связана с низкими процентными ставками. Это делает жилье более доступным для людей.

Мы все, я уверен, что другие разработчики те же, смотреть статистику рынка для внутренней миграции населения и коренных роста численности населения. Каким бы образом она поступает, рост численности населения является важным фактором для спроса на жилье, вещи, как увеличение числа рабочих мест, вещи, как годовой поглощения единиц, кондо или одной семьи единиц.

Я думаю, разработчики в настоящее время являются немного более сложные о контроле за теми видами рыночных показателей, а не том, что старая поговорка: "Если вы ее построите, они придут.

Кредиторы, откровенно говоря, стали более изощренными, тоже, поэтому Есть естественные ограничения, действующих на рынке, что, вероятно умеренной в отношении людей, просто строят дома и, увидев, что происходит. Если спрос остается фирмы, миграция и рост населения остается хорошим, и увеличение числа рабочих мест остается хорошим, а затем жилые разработчики должны иметь возможность продолжить с достаточно надежные рынки для их продукции.

Но, если любая из этих переменных начала подтянуть, то я бы ожидать жилых разработчики будут корректировать свои планы соответственно.

DJC: Каким образом разработчики в Портленде отличается от разработчиков в Ванкувере или Сиэтле? Есть разное отношение?

Майер: Я не совсем осознает другое отношение, с несколькими исключениями.

Одно из отличий: Мне кажется, что разработчики в Портленде, как правило, более предприимчивы, отдельные виды, а не в Ванкувере и, возможно, в некоторой степени Сиэтл, где у вас есть индивидуальных предпринимателей в сфере бизнеса, но также имеют очень существенную компаний, в том числе международных компаний. Я думаю, что это продукт того, что рынок Портленд кондо все еще развивается.