Разговор с Джерри Милднер, директор Центра питания для Real

Джерри Милднер, директор Центра Portland State University для Real Estate, является случайной экспертов в развитии городов.

Это произошло еще в 1992 году, когда Милднер, который получил степень в общественных делах и кандидат в области экономики, соавтор книги Дефицит дизайн: Legacy жилищной политики в Нью-Йорке с Петром D. Сален "Манхэттен институт.

Я думаю, этого достаточно, чтобы квалифицировать меня за эту работу, Милднер говорит, и это был очень хороший матч.

Portlander с 1991 года, Милднер говорит, что он наиболее заинтересован в политике и прикладной экономики, две вещи, которые я преподаю здесь, будь то жилье экономики, жилищной политики, городской экономики, транспорта экономике, что все виды потока от моего обучения экономист .

Чем дольше он живет здесь, однако, более Милднер имеет погрузился в мир городской политики роста штата Орегон, недвижимость тенденции и реформирования нынешней политики, чтобы Портленд более пригодными для жизни.

DJC: Какую роль вы берете в классе? Вы модератор, или у вас также предлагаем вашему мнению?

Милднер: Большинство моих занятий классы, где я организовать обсуждение, но они всегда открыты для обсуждения и, честно говоря, я предпочел бы видеть класс, где люди приносят из точек. Есть несколько вещей, которые я имею твердое мнение о, но я не думаю, что они отклоняются слишком много из того, что большинство экономистов зрения.

То, что я была сосредоточена на здесь экономика границы роста и роста управления.

DJC: Если говорить о городских границы роста, каковы ваши мысли на Большом Смотри в целевую группу?

Милднер: На местном уровне, я думаю, большой проблемой является необходимость иметь субрегиональных анализа. Это критически важно, потому что рост городов, расширение границ процесса, что государство имеет мандат сил нам сосредоточить внимание на качество почвы.

Посмотреть на Истсайд, например. Истсайд как правило, имеют Хиллиер, каменистее земли, менее пригодные для сельского хозяйства, чем Уэстсайд. С другой стороны, Уэстсайд-видимому, это место, где люди хотят жить. Или, скажем иначе, там рост занятости был, вот где земля льстить, что, где дороги находятся в большем изобилии, там школы воспринимаются как лучше, наверное, лучше.

Если вы смотрите на это с точки зрения того, где мы должны расширить границы до человеческого жилья, получить максимальную отдачу от затраченных средств, нужно расширить на Уэстсайд. Но все правила - потому что все они сосредоточены на качество почвы - едете нам расширить Истсайд.

DJC: А как насчет более штате вопросы?

Милднер: Один вопрос, является ли весь опыт границы, которые мы введен была успешной или нет. На городских границы роста, наилучшая оценка, что метро может дать вам то, что есть о 12-в-1 дифференциальных стоимости земли, которая должна сказать, что земля стоит в 12 раз больше, если сделать его открытым для человека урегулирования, а не растущей фундук и клубника и семян травы.

Для меня это компромисс тупой. Мы не самую лучшую из земли. Существует проблема скрытой выгоды открытого пространства, и я понимаю, и я думаю, что это разумно нам осуществлять открытого пространства, зонирования в некоторых районах, прилегающих к столичной области, чтобы обеспечить, что мы фундука сады и виноградники и леса.

Я думаю, что система, которую мы создали, где по умолчанию для сельского хозяйства и защиты исключением городов, поселений человека, неправильно. Мы должны создать широкие коридоры в этом районе человеческого жилья, подразделений, коммерческого развития произойти.

DJC: Откуда Мера 37 вписывается во все это? Это, как бельмо на глазу городских границы роста?

Милднер: Это свидетельствует о наличии системы под давлением.

Этот 12-в-1 дифференциальных границы является то, что я думаю, это будет создавать для нас политических кампаний, политических потрясений на протяжении поколений, потому что все эти помещики вдоль границы роста придется огромные финансовые стимулы, чтобы попытаться получить его внутри .

Если вы создали систему, которая такого рода различия, что создает огромные стимулы для финансирования лоббистской кампании, группы специальных интересов, общих групп по интересам.

Лично я больше озабочен пытаясь удовлетворить спроса населения на жилье и потребность общественности в отношении имущества для коммерческого и промышленного развития. Я думаю, мы должны иметь очень сознательные изменения в политику в области землепользования, которая позволит на землю, которые будут разработаны для этих нужд.

Таким образом, чтобы мера была написана 37 все это на основе того, насколько долго вы владели имуществом, и когда правила были введены в действие, о котором я думаю, как нам стало известно создал много весьма странные результаты. Мы можем получить развитие в местах, действительно, где мы хотели бы, на практике предпочитают открытые пространства сохранилось. Мы наказания людей, которые принимают решения об изменении названия своей собственности, либо продать свою собственность, по налоговым соображениям или причинам недвижимости планирования, что является абсолютно иррациональным.

Но я полностью понимаю, почему 37 Мера была введена в действие. Это потому, что существует этот разрыв стоимости богатства, которые могут быть получены, если правила находятся в расслабленном состоянии.

DJC: Там целевой ввести в действие для сортировки ремонта целей, которые были поставлены на место в 1970-х, и они до 2009 года выработать рекомендации для губернатора. У меня два вопроса: Первое, что достаточно времени для целевой группы для вынесения рекомендаций? Два поочередно, это слишком долго ждать, чтобы сделать рекомендации?

Милднер: Я думаю, было бы полезно, если бы обсудили губернатор кандидатов.

Все (Большой Смотри целевая группа) действительно будет делать выносит рекомендации губернатору. Интересно, в какой степени вы можете получить рекомендации группы из целевой группы, которая, как разнообразны, как и целевая состояние. Я знаю, что есть представители обеих окружающей среды и развития интересов, и я серьезно удивительно, могут ли они прийти к какому-то консенсусу. Я также знаю, что это требует времени. Иногда у людей есть возможность действовать вне специальных интересов, которые они представляют - иногда. Больше (целевая группа) могут встретиться и услышать и обсудить свои проблемы, тем лучше.

DJC: если они придумать какое-то место соглашения, им придется идти на компромисс, то есть они могут согласиться на что-то, что ни один из них действительно хочет. Там о том, что обеспокоенность тем, что целевая группа по отложить в сторону свои особые интересы, только если они согласны начать целью низком уровне.

Милднер: Лично я думаю, что это может быть более оперативным если бы мы знали, кто следующий губернатор и чего они хотят на самом деле сделать, а затем назначить целевую группу, которая была нацелена в сторону все это видение, а не что-нибудь чуть более аморфными.

С практической точки зрения, мы можем получить ситуацию, при которой ни переизбран губернатором или новый губернатор может разработать целевую группу думать об этой проблеме параллельно с целевой группой, уже на месте, и они подбирают элементы отчета что они согласны с и дополнить ее своими мыслями по поводу этих вопросов.

Также возможно, что вы можете получить большинство / Minority Report из целевой группы, а также, возможно, некоторые из них, в этом случае есть меню для нового губернатора, чтобы выбрать из.

DJC: Что вы думаете о планировании землепользования целей, которые находятся в месте прямо сейчас? Вы предпочли бы видеть цели аннулировала все вместе, или это будет бросать ребенка вместе с водой?

Милднер: Я думаю, определенные цели получить по заслугам. Я думаю, что мандат доступным жильем, я не вижу получать применяться в любом месте системы планирования. Это мне не ясно ли это того стоит.

И много странных вещей может произойти в заявке.

Например, для расширения границ роста, что произошло в 1997 году, мы сделали основной доклад на этом Центр городских исследований, которые смотрели на процесс планирования границы роста. Одна из вещей, которые мы отметили, что в их жилищных потребностей анализ, предположения, что будет происходить в течение последующих 20 лет, они были основаны на проектирование различных вариантов, выбор жилья удовлетворением отмечает, что уже меньше, чем то, что происходило в три лет, предшествующих в процессе планирования. Таким образом, у вас есть 20-летний горизонт планирования, а в год-три у тебя столько удовлетворением жилье, а первоначальный план был проектирование в 20 лет.

Там определенно нет чувствительности к ценам на жилье и цены на землю, которые были построены в том, что процесс планирования. Если вы посмотрите на самых начальных этапах процесса планирования, они давали людям синего неба вопросы, как, если бы вы либо расти, расти или из городов-спутников? и люди давали всякого рода преференций. Но не было абсолютно ничего такого выбора, какие последствия это решение будет с точки зрения цен на недвижимость и экономическое развитие по этому вопросу.

С моей точки зрения, я думаю, что система планирования сделал кое-что право, в частности, ранее в ходе процесса. Здесь я говорю о конце 70-х и начале 80-х, когда мы разработали правила столичного жилья, где мы настаивали, что каждый пригороде есть распределение на жилье в различных плотностей, чтобы каждый пригороде пришлось взять квартиры, некоторые высокопоставленные плотности на одну семью, даже парки прицепа. Вряд ли какого-либо государства в стране зонирования, которая поддается зонирование прицепа парков. Это было действительно очень прогрессивным. Он служил в общественных целях.

Проблема, которая была создана в том, что рост границе оказывается гораздо более непреклонным, чем, возможно, был призван или здоровым регионе. Как только она установлена, это очень тяжело. Вы видите очень мало развития, например, в Плезант-Валли, и, насколько Дамаске проходит, это может занять еще 10 лет, прежде чем вы видите грязь быть отменено там.

DJC: Какова ваша первая реакция на срок, жилищный пузырь?

Милднер: Я думаю, что есть реальная угроза в определенных местах в Соединенных Штатах, особенно в Калифорнии, Южной Флориде и на Восточном побережье. Вашингтон, постоянный ток, имеет большие проблемы с этим.

DJC: Это вносит свой путь до Орегона?

Милднер: Большая часть исследований, я видел в том, что риск обвала цен на жилье в этом регионе, Портленд агломерации, является довольно низким, может быть, 10 или 20 процентов.

С другой стороны, я также видел данные, которые показывают, что на рынке Сиэтл, четверть новых ипотека выдается являются интерес только. Это реальная опасность.

Есть несколько явлений на рынке, что должно дать людям будьте осторожны: рост интереса только ипотечные кредиты, рост с меняющейся процентной ставкой, а также интенсивного использования гибридов, 5 / 1 (5 лет с плавающей ставкой ) и 7 / 1 ипотечные кредиты, многие из которых приезжают из-за. Я же виновны, как никто другой. Я взял из 5 / 1 ипотечных себя.

Я не думаю, RMLS (Региональный несколько Листинг обслуживания) проявил (уплощение на рынке жилья) еще нет, но это что-то будет нервничать, и большая вещь, чтобы посмотреть это процентные ставки.

DJC: Есть ли где вы живете отражают личные взгляды на городской жизни?

Милднер: Лично я хотел городов. Я родился в Лондоне, я жил в Хьюстоне, Чикаго, Нью-Йорке. Я, как городской среде. Я не боюсь ходить по улице или на автобусе. Таким образом, для меня решение жить в Хоторн был относительно простым решением. Я жил в течение двух лет на Парк блоков, а также моя жена и я решили, что хотим жить в таком месте, близко-в.

Я знаю, что необычные предпочтения. Большинство людей предпочитают более низкой плотности, чем установление, но это нишу на рынке. Успех Перл района показывает, насколько сильна эта ниша рынка может быть.

DJC: Вы, наверное, читал, что Центральный Истсайд URA был продлен до 2018 года. Каковы ваши мысли по этому поводу?

Милднер: Я на самом деле более критически зонирования в Центральной Истсайд чем все остальное. Я проповедовал это в моем классе городских экономика сейчас 15 лет, что мы должны ослабить это ограничение. По всей стране промышленных округов suburbanizing. Они ищут из низкой плотности земли, который будет доступен на автострадах и покидают места, которые близки к набережных и вблизи портов.

Автоперевозки является доминирующей формой грузовых перевозок. Железные дороги и воды, полезной для определенных вещей, но они не основной способ мы отправляем товары. В целом, мы должны думать о промышленных зонирования довольно широко открытой весовой категории. Если кто-то хочет предложить построить коммерческий или жилой проект в промышленной зоне, пусть их.

Если бы это было на месте в Центральном Истсайд, я уверен, что он будет развиваться в очень трусливый, многофункциональных коммерческих, жилых сообщества. Мы уже вроде видимость, что вдоль Гранд-авеню, и Мартин Лютер Кинг Бульвар. Я думаю, что есть потенциал для Центральной Истсайд будет следующим Перл района.

DJC: Но много восточного тентом не хочу Перл района на берегу реки. Они не хотят такой жизни в городах, это другое отношение.

Милднер: Ну, у нас уже есть зонирования вдоль большей части наших транспортных коридоров в Истсайд, говорим ли мы о Белмонт отдела, Hawthorne или Бродвей, которые позволяют с высокой плотностью жилой иметь место.

Вы можете посмотреть на Белмонт Lofts, проект Рэнди Раппапорт на отдел, вы можете посмотреть на Хоторн как симптомы ее. Они могут строить до самого тротуара линии, и они не обязательно должны поставить в стороне от улицы парковка. Таким образом, мы уже, что зоны для вдоль транспортных коридоров. Никто не предлагает изменить зонирование на внутренних блоков.

То, что я на самом деле говорим о тех областях, которые являются к западу от 12-я авеню. Что мы сделали на зоны большая часть этой области в интересах промышленно-только на романтические понятия, что если вы это зона, люди будут строить.

С практической точки зрения, этот район находится в застое, и что риэлторской деятельности, что вы видите, по большому счету увертки законов. Недвижимость, как Lucky Лабрадор (на 915 SE Хоторн кв.), В теории, это производственные мощности. Она занимается производством пива. С практической точки зрения, это предприятие розничной торговли.

Я не понимаю, что вреда. Я не понимаю, как человек, помимо Лэдд или Саннисайд или Хоторн такие проблемы не пострадают, если кто-то кладет в офисное здание или квартиру, башни, скажем, в Юго-Восточной лосося и восьмой авеню.

DJC: "Это будет интересно посмотреть, что произойдет с проектом Бернсайд плацдарм.

Милднер: Это будет делать, что 24-часовая зона. Опять же, я не говорю, что промышленные должны быть объявлены вне закона, но, возможно, что я говорю, что если там недостаточно сайт и кто-то лучше использовать для этого, то пусть его развитию. Это должен произойти какой-то момент, потому что некоторые из этих промышленных объектов имеют ряд серьезных проблем загрязнения, и, если позволит то, что имеет значительно более высокие земли покупки потенциальных, чтобы найти там, это останется огороженный район поколения в поколение.

DJC: напротив самое происходит и в Линнтон. Есть 500 или около того жители борются за сохранить Линнтон города, и вы получите промышленных интересов входили и пытаясь сохранить их защиты на месте. Это интересное сопоставление того, что происходит в Центральной Истсайд.

Милднер: Я хотел бы применить те же правила. То, что вы хотите сделать с моей точки зрения, при разработке зонирования постановление является защита доброкачественных землепользования с вредными или вредные.

Так, в жилом районе, есть все основания для защиты жилого района от воздействия коммерческих и промышленных, поскольку эти вещи вреда жилой. Разумно было бы защитить коммерческую площадь от промышленных поскольку промышленные ущерб коммерческой и жилой. Это не является разумным, однако, для защиты от промышленной зоне жилых, потому что нет никакой логической взаимосвязи. Там не будет вреда создается.

С моей точки зрения, если кто-то хочет взять на сайте Линнтон фанеры и положить дома на него широко открытыми глазами, что они рядом с фермы масляного бака, что основными шумовое загрязнение по реке, что есть шоссе и газа линии, проходящей через их собственности и шоссе рядом с ним, вы знаете, пусть осторожно.

DJC: Это звучит не очень привлекательно.

Милднер: Лично только так, как я думаю, что проект будет сдвинуться с места, если это город субсидирует, и я думаю, что они должны оставаться в стороне. Я думаю, они должны позволить рыночным силам свой путь до конца. Я думаю, что оно останется промышленности. Я думаю, что сторонники создания такого центра города Линнтон действительно хотим, чтобы зонирования быть изменен на непромышленных и субсидий, и я думаю, что это неправильно.

Можно было бы, чтобы вместить их, изменив некоторые зонирования имущества, находящегося на другой стороне дороги, чтобы они могли получить коммерческие услуги, которые они ищут. Но если они ищут набережной доступа, чтобы они могли купаться в реке Уилламетт, это очень неприятный реки. Я думаю, это очень ложные надежды.

Никакого сравнения между Перл, Южная Waterfront районов

DJC: Какие изменения, на Ваш РЛС?

Джерри Милднер: Я думаю, всем любопытно все о Южной Waterfront и являются ли эти свойства намерены сохранить ценности, которые первоначальных цен предложил. Я думаю, мы должны держать наши глаза открыты ли разработчиков утверждений о том, что на самом деле правда или нет.

DJC: Можете ли вы проект, или это действительно просто подождать и посмотреть?

Милднер: Это слишком тонкая рынке делать какие-либо прогнозы о. Это неустановленного типа собственности. По крайней мере, с Перл района, вы можете представить пешком до 23-я авеню, прогулка до центра города. В районе Южного Waterfront, уличной сети минимальна. Строительство трамвай расширение является абсолютно необходимым для этого сайта, которые будут разработаны. Вы, наверное, мог бы сделать это намного дешевле, с автобусами, но некоторые новые транзитные пришлось предложил сделать этот сайт развертывающихся. Но даже и тогда, я думаю, что это будет очень трудно сайт для людей, чтобы добраться.

сортировать DJC: Это этой идеи, если вы строите его, то они придут. Считаете ли вы, что это происходит в Южной Waterfront?

Милднер: информация, которую вы получите от разработчиков, что они уже продали проектов и что они имеют очень большой спрос со стороны людей за пределами метрополии. Здания, я думаю, будет выглядеть красиво.

Я не уверен, я хочу жить там, но некоторые люди. Но время покажет. Я думаю, что люди, которые покупают виллы Есть с определенным риском. Если есть какой-либо вид продукции, которая имеет самый высокий риск пузырь на рынке жилья, это виллы и виллы в районе доказанной имеют наибольший риск для всех.