Комментарий: Больше на коммерческую недвижимость, чем шапка номера

Ставка капитализации быстрый способ расчета возврата инвестиций собственности, а также позволяет легко сравнивать цены. Но на рынке коммерческой недвижимости сегодняшнем инвестор должен знать гораздо больше о кусок недвижимости, чем просто крышка курса.

Крышка ставка представляет собой соотношение между чистый доход от оперативной производства активов и капитальных затрат (оригинал цены, уплаченной за актив) или ее текущей рыночной стоимости, в соответствии с Википедии. В форме уравнения, ставка выглядит следующим образом: ставка капитализации равна годовой чистый операционный доход разделить по стоимости (или стоимости).

Среди многочисленных неудач бизнеса, падение арендных ставок и высокой доли вакансий, математика не так просто. Совсем недавно, в один или два года назад, большинство инвесторов попросил крышка уровень здания просто определить, является ли это инвестиции достойным своего внимания. И большинство инвесторов игнорировать малые расхождения, которые возникли при определении ставки колпачок. Например, некоторые продавцы использовали резервные счета капитала от 2 до 10 процентов для обеих вакансий и кредитных потерь.

Теперь, когда инвесторам рассмотреть возможность приобретения инвестиционной собственности, они должны тщательно рассмотреть все компоненты, включая текущие показатели доли вакантных должностей в собственности и общей субрынка, аренда истечения срока действия, прочность существующих арендаторов и их соответствующих секторах бизнеса, текущих на месте ставок аренды по сравнению с рынком, а также возможные расходы по их совершенствованию.

В текущем рынке лизинга, не является необычным, чтобы увидеть свободные собственности остаются на рынке 6 до 24 месяцев. Эти периоды можно быстро стока инвесторов, которые должны продолжать нести расходы, для выполнения собственности. Так, многие покупатели просят снижения цен, когда они пытаются привлечь новых арендаторов.

Кроме того, расходы на подготовку места для новых арендаторов, значительно выше, чем всего несколько лет назад. Многие арендаторы просят о бесплатной аренды, а большинство помещиков уступая 1 месяц бесплатной аренды за каждый год срока аренды. Большинство арендаторов также ожидаем пространстве появились новые ковры и краски, и другие усовершенствования. Арендодатели не агрессивно стимулируя брокеров. Эти расходы можно быстро добавить к нижней линии и уменьшить отдачу от инвестиций.

Еще одним важным фактором при приобретении коммерческой недвижимости, является качество арендаторов. В общем, помещиков сегодня сообщили, что около 30 до 40 процентов арендаторов помощи просить аренды либо преступник на лизинговые платежи. Большинство помещиков твердо настаивал на снижении арендной платы, за исключением розничной торговли, где рельеф иногда необходимо просто держать помещения заняты.

При оценке имущества, покупатель должен понимать не только финансовое положение арендаторов здания, но и бизнес секторов они действуют, например, генеральных подрядчиков и строителей дома были особенно сильно пострадали в рецессию. Арендатор с плохим кредитом может повлиять на скорость колпачок на целых 200 до 300 базисных пунктов.

Коммерческая ставки аренды в условиях экономического спада сократился на целых 25 до 30 процентов в некоторых товарных групп и мест. Инвесторы должны быть готовы корректировать арендные ставки и предлагать стимулы для удержания арендаторов, даже если здание полностью и сильных якорного арендатора. Это не является необычным для арендаторов запросить у владельцев соседних здания для использования в качестве рычага против существующих хозяин.

Текущие доходы от аренды не могут быть отнесены на протяжении долгого срока, если арендные ставки были установлены до рецессии. Если цены существенно высокой для рынка, большинство инвесторов просят что доход от арендной платы рассчитывается исходя из текущей рыночной и не поступления на месте.

Многие помещики прилагают значительные инвестиции в свои свободные места, чтобы отделить себя от конкуренции. Когда арендатор ищет место сегодня, это может быть от 5 до 10 вариантов для космоса. Владельцы понимают, что им нужно сделать большое впечатление.

Инвесторы, которые считают, только ставка капитализации при покупке здания могут быть в для грубого пробуждения, когда они начинают понимать, что арендаторы платят выше рыночной стоимости, а некоторые не удается, и увеличить время и затраты на замену арендаторов. Перед тем, предложение о коммерческой недвижимости, проницательный инвестор понимает, качества арендаторов, текущие ставки аренды по сравнению с рынком, а также о вакансиях в общий рынок. Важно говорить не только инвестиционный брокер, но с теми, которые специализируются на лизинге в конкретной области и вид продукции, чтобы лучше понять общую картину прежде чем двигаться вперед с покупкой.

Скотт Маклин является вице-президент NAI Норрис, Бегс