Крюс Уэй не царица бала в Портленде
На протяжении многих лет Крюс Уэй субрынка была самой красивой девушкой на недвижимость танец Портленда. С 2300 тысяч квадратных метров офисных площадей класса А построен с 1981 по 2009, быстрый доступ к Межгосударственного 5 и близость к исполнительной жилья в озеро Oswego, офис студенческого городка обратились к ряду компаний.
Но в эти дни, много женихов покидают Крюс Уэй в пользу более привлекательные перспективы.
По словам Патриции Raicht, вице-президент Грабб
"Крюс Уэй был нашим пуленепробиваемые субрынка на протяжении многих лет", сказал Raicht. Но финансовых услуг, ипотечного и других фирм, кластерный было пострадали от этого спада, и они закрыты, консолидации или сократили свои места. "
Другие фирмы уходят, тоже. Северо-Запад ассоциации по оценке, в настоящее время в башне Крюс Вудс, недавно подписали аренды переехать в бывший Порт строительных Портленд на 121 NW Эверетт Санкт в Старом городе. В прошлом году SAIF корпорации торгуются 21000 квадратных футов на Крюс Уэй за место в Crown Plaza Строительство в городе Портленд.
Downtown Портленд стал очень привлекательным вариантом для компаний, которым нужно меньше, чем 10 тысяч квадратных метров из-за низкой ставки, предлагаемые для класса пространстве.
"Там были некоторые полетные от пригорода до центра города", сказал Боб Stutte, президент Норрис
В городе Lake Oswego цитируется в последние экономического доклада о стратегии развития, Крюс Пути повышения ставок на офисные вакансии, проблемы.
"Вакансий Крюс Уэй повлияли на город с точки зрения занятости и расходов в торговых площадей", сказала Джейн Blackstone, хозяйственному развитию города Lake Oswego. "Мы делаем все от нас зависящее путем маркетинга и работы с потенциальными арендаторами, чтобы заполнить это пространство."
Всякое новое строительство офиса произошло по Крюс Уэй с разработчиком Shorenstein Свойства открыл Крюс Окс III весной 2009 года. Mike Салсдживер, исполнительный директор Орегон-Колумбия главе ассоциированных подрядчиков Генерального сказал количество вакантных площадей в таких областях, как Крюс Уэй знак того, что ситуация может ухудшиться.
"У нас есть другой недвижимости пузыря ближайшие из-за продолжения вакансий мы видим в новых офисных площадей", Салсдживер сказал. "Орегон может быть надстроен".
Brian Owendoff, управляющий директор CB Richard Ellis, не согласен. Вакансий в Крузе пути и других кластеров служба не из-за избыточного предложения, он сказал, а недостаточный спрос из-за высокого уровня безработицы.
"Чем больше площадь Портленд потеряла 37200 рабочих мест", сказал Owendoff. "Даже если Крюс Уэй исторически высоких вакансий сегодня банки не кредитуют. Это значит, что новое строительство. В конце концов, пространство будет поглощаться".
По словам Гордона Кинг, вице-президент Colliers International, две волны вакансия уже ударил Крюс Уэй. Первый пришел в 2006 году, когда ипотечный кризис привел к вакантных должностей вставая с 3,7 процента во втором квартале на 10 процентов к концу этого года. Тогда общий экономический крах свой вклад в рост доли вакантных должностей с 15 процентов до 23 процентов в четвертом квартале 2008 года. Теперь, сказал Король, перемещения компаний в городе Портленд, скорее всего, спровоцировать третью волну.
И вдруг, бизнес глядя на только стоимость пространства ", сказал Кинг. "Бизнес сегодня не считают месте, высоко и готовы к торговле, которая по более низким ценам пространстве. Эти здания также разработан и поддерживается, но цена чувствительность загонять".
Король сказал области выздоровел раньше. В середине 1980-х годов, развал лесной промышленности способствовала Крюс Уэй вакансий достижения 22 процентов. В конце концов, финансовые компании переехал туда
"Прошло семь лет после спада в 80-х вернуться в помещичье-ориентированной рыночной", сказал Кинг. "Это может быть 6:56 лет до Крюс Уэй вернулся на 10-процентов вакантных должностей. Коммерческого цикла недвижимости очень долго.
Если округа Малтнома, который заряжает 1,45-процентным налогом дохода от коммерческой деятельности, увеличивается налог, чтобы компенсировать серьезные недоработки в бюджет, Owendoff сказал, что можно увидеть компании в городе Портленд переезда в таких местах, как Крюс Уэй. Клакамас, где Крюс Уэй находится, не имеет промыслового налога.
"Окно возможностей" для получения класса центре офисные помещения по цене класса B закрывает ", Owendoff сказал. "Я слышу от предприятий города, что если налоги в Портленде ползти вверх, они уйдут. Оттуда, где я сидеть, что доля вакантных должностей будет получить сократился до уровня ниже 10 процентов в течение пяти лет".
Но пока рост налогов, или на рынке труда улучшается, Крюс Уэй помещиков будет и впредь предлагать более низкие ставки аренды, арендатор по улучшению пособия и другие льготы, Raicht сказал. Это может объяснить, почему специалистов по недвижимости по-прежнему считаем, Крюс Уэй может отскочить назад.
"Если у вас есть вера в Портленде, вы должны иметь веру в Крузе путь" Stutte сказал.
СТАТИСТИКА Крюс Уэй
Четвертый квартал 2009 года
Прямые вакансии: 19,7 процента
Всего вакансий: 21,1 процента
Чистое поглощение: 30928 квадратных футов
Год до даты чистой энергии: 181335 квадратных футов
Запрашиваемая арендная плата за площадей класса А: $ 24,62 за квадратный фут
Запрашиваемая арендная плата за место класса B: $ 18,61 за квадратный фут
Информация любезность Грабб
