Комментарий: Почему покупать сейчас: возможности в коммерческой недвижимости

Немного коммерческих зданий в настоящее время продаются на рынке Portland-метро. Хотя многие коммерческие брокеры по недвижимости ставятся под сомнение относительно большие возможности, трудно найти эти возможности и, более конкретно, покупатель желает выполнить транзакцию. С учетом сказанного, многие специалисты по недвижимости считают, сейчас самое время для owners-users/investors воспользоваться историческими возможностями.

Рынок в целом стабилизируется. Местные компании, которые работают на внутреннем рынке сообщают, что бизнес набирает в других областях. Рынки, как Phoenix и Денвере сообщают о лизинговой деятельности, не видели в течение нескольких лет. Portland-брокеров в области различных дисциплин и сегментах говорить ужесточения. Там будет серьезное давление со стороны федерального правительства по улучшению делового климата до ноябрьских выборов. Местные банки дисконтирования значений жилых подразделений, а продажи оптимистичный разработчиков дом планирует начать строительство.

С реальная перспектива недвижимости, нынешние владельцы здания получили ранения в результате этого бизнес-климата в течение двух лет. Хотя они предпочли бы сохранить свои дома, финансовое состояние своего бизнеса и свои личные финансовые безопасности являются более важными. Многие из них связали справедливости по своим свойствам, которые они хотели бы получить доступ.

С точки зрения инвестора, рассмотреть следующие вопросы:

Нет новых продукта строится на спекулятивной основе.

Многие подозревают, что уровень инфляции, в связи с нынешней федеральной денежно-кредитной политики.

Капитализация возвращения, по крайней мере от 150 до 300 точек больше трех лет назад.

Итак, финансовых средств? Сегодня правят деньги. Продавцы нужны наличные, так и покупателей с наличными деньгами в сильной позиции. Оказывается давление на банки предоставлять кредиты для малого бизнеса, а также страховые компании средств, которые они хотели бы оказать в сфере недвижимости.

Другие альтернативные варианты. Администрации малого бизнеса кредиты доступны для владельцев и инвесторов, которые будут оккупационные 51 процентов зданий. Интересно, что из-за структуры этих сделок, они, похоже, менее пострадавшие от оценок. Кроме того, кредитные союзы и фонды прямых инвестиций являются кредитные деньги. Продавец leasebacks, будь то аренда хозяин или частичного возвратного лизинга, может улучшить перспективы страхования. Эти leasebacks может быть обеспечена путем размещения второй закладной на имущество в качестве гарантии.

Важно, что покупатели, как и покупатели жилья, выровняйте их источника финансирования заранее, и понять требования андеррайтинга. Способность принимать чистые предлагаем указанием продавца четкое решение может быть очень полезным. Экологическая компаний, подрядчиков и инженерных предприятий медленно. Это дает возможность покупателю сократить резервного период. Хотя многие продавцы не могут быть в восторге от предлагаемой цены приобретения, если они уверены, что их экономическое положение улучшится, они больше готовы внести необходимые уступки, необходимые для соглашения.

Итак, как инвесторы структура сделки?

Убедитесь в том, перспективных инвестиционных арендные ставки являются реальными. Там не может быть завышенной стоимости, основанной на арендные ставки даже два года назад. Кроме того, чтобы консервативные пособий для аренды-до расходов.

Купить ниже восстановительной стоимости. Покупатели должны знать, как текущих, так и земли затраты на строительство.

Подумайте положительные влияния. Капитализированных доходность должна быть выше процентная ставка ипотечного кредита.

Подумайте позитивный денежный поток. Часть инвестиций потребует многих лизинг сроком вакансий. В лизинг периода, будьте уверены, положительных денежных потоков.

Оценка возможностей для кредитора. Понять кредитором требования андеррайтинга и убедитесь, что представитель кредитора имеет право, или в аренду могут говорить авторитетно, о требованиях кредиторов.

При структурировании проформы, признать, что, когда недвижимость 25 процентов до 30 процентов вакансий, его инвестиционную ценность, не могут в продавца. Сделки были закрыты в течение последнего года, где инвестор сделал пособие для 1 половины до двух третей вакансии с дополнительной снижение цены или препятствие для конкретных лизинг до расходов в течение первых 18 до 24 месяцев. Эти расходы должны включать, но не ограничиваясь, потерю дохода, реальная плата недвижимости, аренда уступки, арендатором улучшений, отложенное обслуживание, управление, бухгалтерский учет и юридические услуги. Хотя эти задержка расходы должны быть определены осторожно, влияние этой структуры не снижает цену насколько строгим капитализации о вакансиях, и может позволить инвестору осуществлять возможность без неоправданного риска.

Инвесторы не должны замораживаться над пытается достичь абсолютной низкой цене. Общее мнение о том что мы на дне или по меньшей мере подпрыгивая по ней. Вполне вероятно, что через пять лет покупатели будут в восторге от текущих покупки. Помните, что любой ценой или возвращение будет значительно лучше, чем то, что было бы достигнуто три года назад. Возвращение 8 процентов до 10 процентов на недвижимость является хорошей альтернативой для капризов рынка ценных бумаг. Износ, признательность и налоговых льгот, интересов и списания строительных расходов по-прежнему очень привлекательным преимущества владения недвижимостью.

Если бизнес-новости по-прежнему неравномерно, и многие из них озабочены принятием мер 66 и 67, подавляющее большинство из штата Орегон будет по-прежнему живут и работают в штате Орегон. И Орегон финансовые проблемы не ограничиваются лишь до такого состояния - многие государства являются неплатежеспособными и, глядя на частных лиц и малого бизнеса во спасение. Примечательно, что было сообщено, что корпоративная система налогообложения Орегон является одним из самых выгодных (верхней трети) в стране. Лиц из других государств продолжать двигаться в Орегон, Портленд и роста городов границы будет продолжать защищать ценность существующих зданий.

Это не может быть время, спекулятивная, но активный, творческий подход является целесообразным. Теперь настало время взглянуть на инвестирование в коммерческую недвижимость. Перефразируя классический фильм "Высшая лига", "Это может быть по-летучей мыши мы ждали всю нашу жизнь".

Стив Доддс является вице-президент NAI Норрис, Бегс